Navigare la Disparità delle Tasse Immobiliari di New York City causata dalla Pandemia
La pandemia da COVID-19 non ha solo sconvolto le nostre vite quotidiane, ma ha anche acuito le disparità delle tasse immobiliari a New York City. Secondo un recente rapporto del Controllore dello Stato di New York, Thomas P. DiNapoli, le bollette delle tasse immobiliari sono continuate ad aumentare, anche mentre i valori degli immobili diminuivano per condomini, cooperative e appartamenti in affitto durante la pandemia. Questo fenomeno è principalmente attribuito alla volatilità del mercato e a specifici aspetti dei metodi di calcolo delle tasse immobiliari della città.
La città di New York dipende significativamente dalle tasse immobiliari, che costituiscono circa il 45% delle entrate della città. Sebbene il mercato immobiliare residenziale della città abbia dimostrato una notevole resilienza durante la pandemia, questa nuova vitalità ha portato a una conseguenza preoccupante: l'aggravarsi delle disparità delle tasse immobiliari.
Per comprendere l'origine di questo problema, è essenziale capire come funzionano le tasse immobiliari nella città. New York City classifica le proprietà in diverse categorie, ciascuna con tariffe fiscali distinte. In particolare, i condomini e le cooperative sono valutati in base al valore di appartamenti simili, che include unità soggette a controllo dei prezzi dell'affitto o che ricevono esenzioni fiscali, anziché ai valori di mercato determinati dai prezzi di vendita. Inoltre, tetti fiscali, variabili per tipo di proprietà, limitano gli aumenti di valore di mercato, impedendo così che una diminuzione del valore degli immobili si traduca in una bolletta fiscale inferiore.
Per illustrare questo concetto, durante la Grande Recessione, il valore di mercato mediano delle case familiari è diminuito del 14,3%, ma la bolletta fiscale mediana è aumentata in modo sorprendente del 32,5%. Allo stesso modo, durante la pandemia, si è verificato un calo del 2,7% del valore di mercato mediano delle proprietà multifamiliari, ma le bollette fiscali sono aumentate del 5,8% tra gli anni fiscali 2021 e 2023. Anche le proprietà in affitto hanno subito un aumento del 9,6% delle bollette fiscali nello stesso periodo, nonostante una modesta diminuzione del valore di mercato dell'0,3%.
Il rapporto rileva inoltre che queste disparità si sono accentuate nel corso degli anni, dal 2007 al 2024. La bolletta fiscale mediana per le case familiari più costose della città è aumentata del 131%, rispetto al 149% di aumento per le case meno costose. Anche gli inquilini, che non pagano direttamente le tasse immobiliari, hanno risentito dell'impatto, poiché spesso i proprietari di edifici passavano questi costi ai locatari. Durante la pandemia, alcune proprietà in affitto nella parte superiore del 20% hanno registrato una diminuzione del valore di mercato del 2%, accoppiata a un aumento del 2,1% delle bollette fiscali, mentre nella parte inferiore del 20%, si è registrato un aumento del valore di mercato del 1,7% e un aumento delle bollette fiscali dell'11%.
La pandemia ha portato a un aumento del 11% dei valori degli immobili residenziali a New York City dal periodo fiscale 2021, ad eccezione di Manhattan, che ospita alcune delle proprietà immobiliari più costose della città. Gli aumenti di valore di mercato sono stati concentrati principalmente nei quartieri per le classi lavoratrici e medie delle periferie.
Per affrontare questi problemi pressanti, il Controllore DiNapoli raccomanda che i leader della città e dello stato continuano i loro sforzi per correggere le disparità delle tasse immobiliari, prendendo in considerazione misure come:
Risposta alle Perturbazioni Economiche: Considerare come le tasse immobiliari rispondono alle perturbazioni economiche per evitare il peggioramento delle disparità esistenti.
Riforma delle Tasse Immobiliari: Rivedere le raccomandazioni della Commissione Consultiva sulla Riforma delle Tasse Immobiliari per riformare il sistema fiscale attuale, mantenendo nel contempo un livello equo di riscossione fiscale complessiva.
Promozione dell'Edilizia Residenziale Accessibile: Esplorare incentivi fiscali per favorire la costruzione e la ristrutturazione di unità abitative accessibili, cosa cruciale di fronte alla carenza di alloggi accessibili nella città.
La pandemia da COVID-19 ha messo in evidenza le profonde disparità delle tasse immobiliari a New York City, che sono continuate ad aggravarsi nel tempo. Affrontare queste disparità attraverso riforme e politiche oculate è essenziale per garantire che la città rimanga accessibile alle famiglie lavoratrici e di classe media, mentre promuove un sistema fiscale immobiliare equo ed equilibrato.